Sobre la reforma del alquiler (rdl 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
El pasado 18 de diciembre de 2018 fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto ley 21/2018 con relevantes novedades en torno a la normativa del alquiler.
Pese a que el citado cuerpo legislativo abarca diversas medidas sobre distintos ámbitos (Alquiler turístico de viviendas, Medidas de fomento de accesibilidad,…) el presente estudio se circunscribe a destacar aquellas reformas que afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU en adelante), siendo las de más calado las que siguen:
- Se modifica el artículo 9 LAU (sobre la duración de los contratos), cuyo plazo mínimo a voluntad del arrendatario se fija en cinco años (respecto a los tres años anteriores). Aún más notable es la distinción que se hace sobre el arrendador persona física y el arrendador persona jurídica, en cuyo caso el plazo mínimo de duración se aumenta hasta los siete años.
- La prórroga tácita del contrato también es objeto de revisión (artículo 10 LAU) al aumentarse de 1 a 3 años.
- En relación con la revisión de la renta (artículo 18 LAU) se limita la posibilidad de incrementarla en los arrendamientos de renta reducida más allá de la variación experimentada por el IPC.
- Se introducen facilidades para que arrendador y arrendatario adopten acuerdos respecto a mejoras de la vivienda sin que ello afecte a los plazos obligatorios (artículo 19 LAU).
- El artículo 20 LAU impone los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato al arrendador cuando éste sea una persona jurídica.
- En relación con las garantías adicionales que no constituyan la fianza legal (por ejemplo avales), estas garantías no podrán superar el importe de dos mensualidades de renta (artículo 36 LAU).
Además de estas novedades que afectan a los arrendamientos urbanos, se introducen una serie de medidas fiscales tales como la exención del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento para vivienda permanente.
Igualmente se otorga a los Ayuntamientos la opción de no repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al arrendatario de alquiler social, o establecer bonificaciones de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas sujetas a alquiler de precio limitado.
